Как изменения в закон о долевом строительстве отразятся на рынке коммерческих помещений?

30 апреля 2019 г.
Как изменения в закон о долевом строительстве отразятся на рынке коммерческих помещений?
С 1 июля 2019 года российская строительная отрасль начнет жить по новым правилам. В силу вступают поправки в ФЗ -214 о долевом строительстве жилья. Однако в подавляющем большинстве современных жилых новостроек первый этаж, а иногда и несколько нижних этажей, отводятся под коммерческие заведения – магазины, кафе, различные салоны и другие объекты инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни. Таким образом, новые правила напрямую затрагивают и покупателей коммерческой недвижимости. О том, чего ждать инвесторам редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали эксперты рынка.

С 1 июля все новые проекты долевого строительства будут реализовываться через специальные счета эскроу. Их должны открывать застройщики в аккредитованных ЦБ РФ банках. Именно на таких счетах будут аккумулироваться средства участников долевого строительства, в том числе, и покупателей коммерческих площадей, до ввода новостройки в эксплуатацию. Напрямую застройщику деньги больше поступать не будут. Средства на финансирования строительства они могут получать все в тех же банках в виде кредитов.

Но не все так однозначно. Во-первых, проекты, которые до 1 июля 2019 года были возведены не менее, чем на 30%, и по ДДУ продано не менее 10% лотов, будут и дальше реализовываться по старым правилам. По оценкам вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительную сферу, реализацию около 95% строящихся сегодня в России жилых комплексов будут завершать по старым правилам, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. А значит, большинства инвесторов, решивших купить коммерческие помещения в таких жилых комплексах нововведения пока попросту не коснуться.

Однако в проектах, чье строительство и продажа стартуют после 1 июля, возможны некоторые лазейки, о которых стоит знать. В нынешней редакции ФЗ - 214, продавать жилье в новостройках девелоперы могут только по ДДУ, а вот «нежилье» допускается продавать как по договорам долевого участия в строительстве, так и на основании других договорных форм. Введение эскроу-счетов меняет ситуацию. Теперь застройщики не смогут напрямую привлекать средства по ДДУ, а вот прочие варианты недвижимости лишены указанного ограничения.

«У застройщиков появляется интерес в отказе от ДДУ при продаже «нежилья» в пользу других схем. На практике это может приводить к различным оригинальным ситуациям, - рассказывает руководитель юридического департамента АН Бон Тон Дмитрий Логинов. – Так, в случае «пакетной» сделки квартиру покупателю продадут по ДДУ, кладовую, например, по предварительному договору купли-продажи, а коммерческое помещение в этом же доме вообще по договору соинвестирования. Такая схема позволит застройщику играть с ценой. Он может, например, снизить цену на квартиру, повысив ее на нежилье, ту же кладовку или коммерческий объект на первом этаже. Конечно, до предложений в формате «купи кладовку за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» вряд ли дойдет, но то, что у маркетологов появятся возможности ценовых маневров, это точно».

Еще один возможный пробел, связанный с введением новых правил, касается сегмента апартаментов. Данный вид недвижимости формально относится к нежилым помещениям, но чаще всего приобретают их либо для собственного проживания, либо для последующей сдачи в аренду частным лицам. Подобные объекты обычно дешевле традиционных квартир, так как для их строительства не обязательно соблюдать требования к жилым домам, например по инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой. Комплексы с апартаментами удобно возводить там, где участок под строительство ограничен соседними зданиями, например, рядом с крупными офисными центрами или в районах с давно сложившейся застройкой. Востребованные локации и привлекательная цена обеспечивают высокий спрос на апартаменты со стороны частных инвесторов.

Грядущая реформа долевого строительства данный сегмент напрямую не затрагивает, но, по мнению экспертов Бон Тон, может переформатировать подход к их строительству в России. Застройщики и после 1 июля смогут продавать апартаменты как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Переход на схему эскроу-счетов для застройщиков в сегменте апартаментов будет делом добровольным. Как следствие, в ближайшие годы аналитики ожидают всплеск популярности такой недвижимости как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. Причем, если до сих пор апартаменты получили широкое распространение только в наиболее крупных городах страны, то с переходом сферы долевого строительства жилья на новые правила, этот вид недвижимости «выйдет» за пределы мегаполисов и распространится в регионах.

Источник: ГдеЭтотОфис.РУ
аналитика, законы, новостройки, долевая собственность, коммерческая недвижимость
Другие материалы